دعاوی ملکیمقالات

معاملات قولنامه ای

مقدمه

معاملات قولنامه ای به ریسک دار بودن و خطرناک بودن معروفند.حتما این جمله را شنیده اید که افراد می گویند خانه را قولنامه ای نخر!

در دعاوی ملکی که در دادسراها وجود دارد معاملات قولنامه ای هم دیده می شود.قولنامه در موارد خاص مورد استفاده قرار می گیرد.معمولا معاملات قولنامه ای در شرایط خاصی اجرا می شوند مثلا اگر خریدار پول کافی نداشته باشد یا مثلا اگر ملک اماده نباشد یا مثلا در رهن باشد یا پایان کار نداشته باشد و … .

چنانچه دنبال وکیل متخصص این حیطه در شهر خودتان هستید ویا مشاوره تلفنی رایگان میخواهید کافیه تنها این فرم را تکمیل نمایید .

در این صورت قولنامه ای تنظیم و به امضای طرفین می رسد که متعهد می شوند درتاریخ فلان به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنند.

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

بهتر است بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی 

اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می نماید.

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.

مطمئن‌ترین روش برای اطلاع ازملک قولنامه‌ای، گرفتن استعلام خانه‌های قولنامه‌ای و دیگر املاک از شهرداری است. با گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای، شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر، اطلاعاتی ضروری در خصوص ملک به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد.

اضافه کردن این نکته هم خالی از لطف نیست که در خصوص نحوه خرید زمین قولنامه‌ای، گاهی ممکن است تفکیک‌هایی با کمتر از حدود قانونی در مورد زمین انجام شود که در این حالت هم امکان اخذ پروانه برای ملک وجود ندارد و اگر شما خواهان خرید این زمین به‌صورت قولنامه‌ای هستید بهتر است به شهرداری مراجعه کرده و از صحت ملک مطمئن شوید.

مرز محدوده شهر را کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می کند. بنابراین هر ملکی داخل این مرز باشد محدوده شهر و ملک های خارج از این مرز را حاشیه شهر می نامند. گاهی اوقات افراد از این حد تخطی می کنند و اقدام به ساخت و ساز غیر قانونی می کنند. از آنجایی که برای این مناطق در شهرداری ها هیچ گونه بودجه ای تعریف نشده است؛ هیچ خدماتی نیز از شهرداری دریافت نمی کنند. این املاک به صورت قولنامه ای معامله می شوند و لازم است تا خریداران دقت لازم را به عمل آورند تا کمترین خسارتی متوجه آنان نشود.

چند توصیه به خریدار

۱) خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آن چه در سند قید شده مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.
۲) اگر مورد معامله ملک می باشد، بررسی کنید که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره)
۳) اگر کسی که قولنامه را امضاء می کند خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی و یا قیم مالک است. دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببینید آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضاء قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. هم چنین در جائی که امضاکننده قیم مالک است باید روشن شود که آیا قیم به تنهائی حق فروش مال مولی علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضائی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

براساس ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی معاملات غیر منقول محجوران نیاز به تایید دادستان دارد.
۴) اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم چنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
۵) خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
۶) اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد. خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه نماید و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
۷) تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید.

چند توصیه به فروشنده

۱) از توام مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
۲) مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.
۳) حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نکته ذکر گردد که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
۴) اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می نماید.
۵) فروشنده باید کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
۶) اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی تواند برهم زند. مگر این که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.

در ادامه بخوانید : معاملات املاک مشاع

گرد آورنده : حقوق خوانِ معراج : خانم کوثر ستاری

برای مشاوره با گروه وکلای معراج  با شماره ۰۹۰۲۶۲۲۰۳۲۲  تماس حاصل نمایید.

 

 

برای مشاوره تلفنی رایگان در این خصوص با شماره 02122221663 تماس حاصل فرمایید .

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

تماس با وکلای معراج

09026220322

با سلام ممنون از این که وکلای معراج را انتخاب کردید ،فرم ذیل را تکمیل کرده ظرف یک ساعت با شما تماس خواهیم گرفت و وکیل متخصص معرفی میگردد .