دعاوی ملکیمقالات

معاملات املاک مشاع

املاک مشاع املاکی هستند که مالکین متعددی دارند و مالکان در ذره ذره ملک سهم دارند. معاملات املاک مشاع  یکی از دعاوی ملکی می باشد.

دعوای فروش مال مشاع مهم ترین و تقسیم مال مشاع معمول ترین مشکل حقوقی در این خصوص است.

در املاک مشاع یکی از مالکین به تنهایی و بدون تشریفات خاص  می تواند سهم خود را بفروشد یا هبه کند و یا صلح کند و اجاره دهد اما نمی تواند ملک را بفروشد و تسلیم ملک به خریدار و مستاجر مستلزم اذن و رضایت سایر شرکا است.

زیرا افراد دیگری هم در مالکیت با او سهیم هستند و در صورت فروش حق آنها ضایع خواهد شد.البته او می تواند به میزان سهم خودش عمل فروش و اجاره و رهن و … را انجام دهد و اشکالی ندارد تا زمانی که از سهم دیگران تجاوز نکند.اما امکان تحویل و قبض و تسلیم ملک بدون رضایت و اطلاع شرکا وجود ندارد.

اگر یکی از صاحبان ملک بدون رضایت و اطلاع دیگران را در ملک اقامت و یا سکونت داشته باشد دیگر مالکان می توانند با عنوان خلع ید از وی شکایت کنند.

بهتر است بخوانید : دعاوی ملکیتقسیم بندی دعاوی ملکی 

حق شفعه

اگر در ملک مشاع مالکین دو نفر باشند و ملک قابلیت تقسیم را دارا باشد و یکی از آنها سهم خود را به دیگری بفروشد برای طرف دیگر حقی به وجود می آید به نام حق شفعه.فرد می تواند مبلغی که خریدار پرداخته را به او بپردازد و خود مالک تمام ملک شود.دقت داشته باشید حق شفعه فقط در صورت فروش برای دیگری به وجود می آید در حالی که اگر صلح و هبه و اجاره و .. باشد چنین حقی ایجاد نخواهد شد.

نکته ی قابل توجه دیگر این است که براساس ماده ۸۱۵ قانون مدنی حق شفعه می بایست به کل ملک اجرا شود. و هم چنین خوب است بدانید بر اساس ماده ۸۲۱ قانون مدنی حق شفعه فوری است.یعنی از زمانی که مالک مطلع می شود می تواند حق خود را اعمال کند.

تقاضای افراز

افراز ملک همیشه توسط اداره ثبت صورت نمی گیرد بلکه در ۳ مورد زیر دادگاه مرجع صالح رسیدگی می باشد و نیاز به طرح دادخواست است:

۱-زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد مرجع صالح رسیدگی به درخواست افراز دادگاه های عمومی و حقوقی محل وقوع ملک است.زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

۲-اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.هرچند جریان ثبتی خاتمه یافته باشد

۳-اگر یک قسمت از ملک مشاعی از پلاک مشاعی مجهول المالک باشد در دادگاه عمومی حقوقی صالح قابل افراز است.منظور از ملک مجهول المالک این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.

در صورتی که مالکین یک ملک همگی متفق القول در فروش نباشند هرکدام از مالکین می توانند به اداره ثبت محل ملک مراجعه و تقاضای افراز ملک کنند.افراز تقسیم ملک است.اگرملک قابلیت افراز را داشته باشد زاداره ثبت سند مفروزی را صادر می کند و سپس همه مالکین دارای سند شش دانگ به نام خود می شوند.

اگر ملک قابل افراز نباشد اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند.پس از آن مالکین می توانند به دادسرا مراجعه و درخواست فروش ملک مشاع را اعلام کنند.در طی این درخواست ملک تقویم و به فروش می رسد و سهم مالکین پرداخت می شود.

تفاوت افراز و تفکیک

۱-تفکیک هم در اموال مشاع و هم غیر مشاع صورت می گیرد اما افراز در املاک مشاع اعمال می شود.

۲-در تفکیک ملک تقسیم می شود اما در افراز علاوه بر افراز ملک سهم نیز معین می شود.

۳-در تفکیک وجود اشاعه یعنی مشاع بودن ضرورت ندارد.یعنی اگر ملک یک مالک هم داشته باشد قابل تفکیک خواهد بود.اما در افراز حتما چند مالک وجود دارد که به نحو اشاعه باهم مشارکت دارند.
۴-در تفکیک ملک توجه به میزان و سهم مالکان ضرورت ندارد.اما در افراز توجه به میزان سهم به علت اشاعه ضروری است.

۵-تفکیک فقط در اداره ثبت صورت می گیرد اما افراز هم در دادگاه هم در اداره ثبت.

۶- در تفکیک صورت جلسه تفکیکی صادر می شود اما در افراز در دادگاه رای صادر می شود.

۷-در تفکیک تمام سهام جدا می شود اما در افراز فقط سهم فردی که خواهان افراز است جدا می شود.

در ادامه بخوانید : فروش ملک مشاع 

گردآورنده : حقوق خوان ِ معراج ، خانم کوثر ستاری 

برای مشاوره با گروه وکلای معراج  با شماره ۹۴۱۰ ۶۰۸ ۰۹۱۲  تماس حاصل نمایید.
برچسب ها

نوشته های مشابه

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

تماس با وکلای معراج

۹۴۱۰ ۶۰۸ ۰۹۱۲

بستن
بستن